Comment la guerre en Ukraine pèse sur le marché immobilier français ?

"Avant il y avait des rendez-vous toutes les heures. Depuis la crise en Ukraine, l'agenda est assez vide", explique ainsi à BFMTV Sabrina Gomes, gérante de l'agence Immobilia à Choisy-le-Roi. Entraînant notamment une hausse du coût de la vie et une flambée du prix des matériaux, le conflit russo-ukrainien aura sans doute des conséquences sur les marchés de la transaction, de la location et de l’investissement, mais aussi sur celui du crédit immobilier. Nous pouvons ainsi nous demander : Comment la guerre en Ukraine pèse sur le marché immobilier français ? Pour répondre à cette problématique, nous étudierons dans un premier temps l’incertitude qui plane sur les acheteurs, puis nous analyserons la fragilisation de l’économie française. Enfin, nous verrons quelques conseils pour vendre, acheter ou louer en 2022 en vue du conflit russo-ukrainien.

I. L’incertitude des acheteurs

Le mouvement avait certes déjà été amorcé en fin d'année, avant le déclenchement de la guerre, les notaires enregistrant déjà une légère baisse du nombre de transactions au quatrième trimestre, même s'il restait à un niveau très élevé. Le contexte international semble avoir accentué ce mouvement en empêchant certains acheteurs de se projeter. Pour Sabrina Gomes, "les acheteurs veulent voir comment va évoluer la crise en Ukraine avant de prendre des décisions importantes". Tout d’abord, le premier impact est d’ordre psychologique. Un conflit armé a de quoi peser sur le moral des ménages. Ce dernier étant fondamental lorsqu’il s’agit de réaliser un projet immobilier, le marché pourrait ralentir. C'est la vision pessimiste. Mais le tonus du marché tient à bien d’autres éléments. Si les besoins et l’envie d’acheter restent forts, les prix continuent de monter (ils ont progressé de 7,1 % sur un an selon le dernier indice notaires-Insee) et les taux d’intérêt repartent à la hausse, grevant la solvabilité des acquéreurs. Et puis il ne faut pas oublier que pour les Français, l’immobilier relève d’un projet personnel, dont la conjoncture ne constitue que l’un des éléments acteurs de leur décision. Cela indique donc que cette incertitude pèse sur le moral des Français qui ne se sentent pas confiants d’acquérir un bien en vue de la situation actuelle. Enfin, avec la montée des prix, les emprunteurs doivent consacrer davantage de moyens à leurs dépenses du quotidien (transports et énergie notamment) ce qui va évidemment influer sur leur capacité d’endettement et cela les désinciterait à acheter un logement.

II. La fragilisation de l’économie

La guerre en Ukraine pèse aussi sur le marché immobilier français en vue de la fragilisation de son économie. Certes, la Banque de France fait preuve d’un certain optimisme sur la croissance, qui resterait néanmoins positive. « Malgré le ralentissement attendu sur les trimestres à venir, la croissance du PIB en moyenne annuelle atteindrait 3,4 % en 2022 dans le scénario conventionnel et 2,8 %, dans le scénario dégradé », estime-t-elle dans une note du 13 mars 2022. De son côté, le gouvernement s’apprête à réviser ses objectifs à la baisse alors qu’il tablait sur une croissance de 4 % en 2022. L’inflation, elle, est bel et bien là. En février 2022, elle s’établit à 3,6 % en rythme annuel contre 2,9 % en janvier et s’élèverait à 4 % en mars 2022. L’envolée des prix de l’énergie ou encore de nombreux produits alimentaires frappent durement les Français au portefeuille. Par ailleurs, les taux d'emprunt, après avoir connu des niveaux exceptionnellement bas, remontent. Selon Vousfinancer, les taux moyens affichent désormais en moyenne : 1,2% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,55% sur 25 ans. En janvier dernier, ces taux moyens étaient (toujours selon le courtier) respectivement de 1% sur 15 ans, 1,15% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans. Avec pour résultat de faire baisser le pouvoir d'achat immobilier des ménages, tant que les prix immobiliers continuent de grimper. Plutôt que par la guerre, « cette hausse s’explique par la remontée de l’inflation et des taux d’emprunt d’Etat », analyse Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage.

III. Comment vendre, acheter ou louer en 2022 ?

Afin de pouvoir vendre, acheter ou louer correctement malgré la situation en 2022, nous pouvons vous donner quelques conseils. Si vous êtes acheteur, prévoyez un reste à vivre plus important et augmentez votre épargne résiduelle pour faire face à l’inflation. N’oubliez pas que les banques vous demanderont au moins 10 % d’apport, mais plus vos fonds propres seront importants, plus l’obtention du crédit sera facilitée. Si vous êtes vendeur, fixez un prix objectif pour votre logement, sans le surévaluer, ni le sous-évaluer. N’oubliez pas que les acquéreurs sont bien informés et qu’ils connaissent le marché. Et enfin, si vous êtes locataire, rapprochez-vous de votre propriétaire le plus tôt possible en cas de difficultés financières. Mieux vaut anticiper, sachant que des impayés de loyers sont difficiles à rattraper. Conclusion Pour conclure, nous pouvons constater que le conflit russo-ukrainien représente une réelle menace pour le marché immobilier français. En effet, les acheteurs sont méfiants et n’ont pas confiance en l’immobilier dans ce climat si incertain. De plus, l’économie est fortement touchée : hausse des taux d’emprunts, hausse de l’inflation, mais aussi augmentation des coûts de production. La guerre en Ukraine pèse donc sur le marché immobilier français d’où l’intérêt de suivre certains conseils. Néanmoins, la crise ukrainienne pourrait avoir des aspects positifs pour l’immobilier français. La forte volatilité des marchés pourrait bénéficier au marché et « renforcer le côté valeur refuge de l’immobilier ». Cela a été le cas durant la crise sanitaire en incitant les investisseurs prudents à placer leur argent dans l’immobilier », conclut le courtier.

Astrid Garnier

Auditrice

Sources: https://www.bfmtv.com/immobilier/achat-vente/comment-la-guerre-en-ukraine-pese-sur-le-marche-immobilier-francais_AV-202203150210.html https://www.pap.fr/actualites/immobilier-ce-que-la-guerre-en-ukraine-pourrait-changer/a22941 https://www.dossierfamilial.com/actualites/immobilier-logement/quel-impact-va-avoir-la-guerre-en-ukraine-sur-limmobilier-910474 https://www.capital.fr/immobilier/guerre-en-ukraine-quelles-consequences-pour-limmobilier-francais-1430313 https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/financements-immobiliers/2022/03/10/immobilier-quels-seront-les-effets-de-la-guerre-en-ukraine/ https://www.journaldelagence.com/1208151-la-guerre-en-ukraine-quelles-consequences-sur-limmobilier-residentiel-michel-mouillart-professeur-deconomie-frics